Moratoria de locales de negocio
  • 22/04/2020

Moratoria de locales de negocio

Mecanismo de renegociación y aplazamiento de los alquileres en aquellos casos en que no se haya alcanzado.

Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

https://www.boe.es/boe/dias/2020/04/22/pdfs/BOE-A-2020-4554.pdf

Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

La falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

Muchos inquilinos han alcanzado acuerdos con sus propietarios, que permitan, pero otros muchos no lo han hecho.

Para aquellos a los que no ha sido posible alcanzar un acuerdo, ante la incertidumbre que genera la aplicación de la conocida como cláusula «rebus sic stantibus», que genéricamente permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales cuando existen situaciones de imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual, pero sin concretar específicamente nada, el Gobierno ha regulado un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

Este procedimiento únicamente es de aplicación para quienes no se haya alcanzado un acuerdo entre ellos.

A.- Cuando el propietario es una empresa pública o un gran tenedor*.

Si el arrendatario se lo solicita, deberá obligatoriamente y de forma automática concederse una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante todo el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta no se condona, sino que se aplazará, sin penalización, ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

*(Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2)

B.- Resto de propietarios.

Si el arrendatario se lo solicita, podrá concederse el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, pero el propietario no tiene obligación de aceptarlo.

Para favorecer el acuerdo permite las partes puedan acordar disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo.

PLAZO DE SOLICITUD: HASTA EL 23 DE MAYO DE 2020

No es aplicable cuando se haya alcanzado un acuerdo de rebaja o aplazamiento voluntariamente

REQUISITOS:

A.- LOCALES ARRENDADOS POR AUTONOMOS:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

B.- LOCALES ARRENDADOS POR PYMES:

a.- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b.- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por las Autoridades competentes o reducida su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Forma de justificación de los requisitos:

a.- La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria.

b.- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

Advertencia: Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos legales, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

 

  Publicado en COVID19